京郊游民宿「站在历史的一边」
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自7月开始，重新开张的京郊民宿，迎来了比往年更多的游客，但开学之后，蜂拥而至的游客再一次减少，而且，随着天气渐冷，旅游淡季即将到来，短暂的繁荣过去，那些动辄数千元的精品民宿，虽仍在负重经营，但越来越多的民宿企业开始考虑转型的问题。
但另一面，相对于精品民宿，那些规模更小、成本更低的村民自办农家乐，在过去大半年中，表现出了更强的抗风险能力。
怀柔水长城脚下的民宿小院。新京报记者 王颖 摄
暑假之后，游客渐少
8月23日，位于密云溪翁庄镇的黑山寺村里，风林宿民宿的接待中心，坐满了游客，时值周日，多数是退房的，但也有登记住宿的。随着官方宣布的开学安排，暑假即将结束，带孩子的家长们，正在趁着最后的假期，享受家庭出游的乐趣。
在密云黑山寺村的这家民宿院子里，老人正带着小朋友乘凉。新京报记者 王颖 摄
“7月份重新开业后，游客一直很多，周日都是爆满了，平常工作日中，客人也比往年多，总体来说，这两个月，客流量差不多比往年同期增长了50%左右。”风林宿店长郭晓晶告诉记者。
风林宿在黑山寺村有8个院子，是北京较为知名的精品民宿，在这场疫情中，同样损失不小，郭晓晶介绍，2月初，疫情刚开始的时候，他们一次性退了10万元左右的订金，6月份，再一次退了一部分订金，再加上人员工资、日常运营等，前后损失30多万元，还不算房租之类的固定支出。
两个月的经营，就算加上即将到来的十一假期，也远不能弥补停业半年带来的损失，更不用说十一之后，整个冬季，都是旅游的淡季。
事实上，随着开学，人潮如涌的京郊旅游已经显现出了萧条。9月5日，记者在门头沟黄土贵村看到，村里的一家名为“土店儿”的民宿，几乎没有游客住宿，村口的接待中心，只有一个人值班，她告诉记者，“土店儿”在村里有10多个院子，但今年以来，一直在亏损，员工都走光了，就剩下老板和妹妹两个人勉强维持，“员工工资发不起，我们两个人不算工资，收入也只能支付电费、水费等，维持日常运营。”
在门头沟黄土贵村一家名为“土店儿”的民宿院子里，几乎没有游客住宿。新京报记者 王颖 摄
“民宿的入住率普遍在20%左右，最高的也就能达到30%，但各种费用并不会因为空置而减少，”郭晓晶说，“甚至在冬天没有客人的时候，我们的民宿也有一半一直开着，地暖、电费、人工等，这些费用都不可少，所以，今年盈利的可能性太小，能够保本就算是不错了。”
京郊民宿的轮回
京郊民宿起源于上世纪90年代，最初兴起的，是京郊农民自办的农家乐，社会经济的发展，城市居民收入的提升，背靠千万级人口的大都市，乡村旅游发展迅猛。
当时，在政府主导下，众多媒体开始大量推介城市周边的观光农业、休闲农业的模式，这些来自美国、欧洲的旅游模式，很快被城乡居民接受，大量有条件的城市近郊农民开起了农家乐、农家院。多数以农家菜、时令蔬果采摘、棋牌游戏等内容为主，由农民直接提供服务，游客和农民同住同吃。
这样的模式，大约发展了近20年，到2010年代，乡村旅游市场进一步扩大，社会资本开始进入城市近郊旅游的领域，大量资本进入乡村，对乡村民宿进行企业化开发。这些民宿企业将村里的闲置民居租下来，然后请设计师重新设计，投入巨大的资金，进行改造，同时按照酒店模式，为游客提供服务。
颇有特色的京郊民宿小院。新京报记者 王颖 摄
整洁的院子、优美的建筑、房前屋后种满花草树木，房间里有酒店式的家具设施，还有标准化的服务……这些企业化的民宿，也就是通常所说的“精品民宿”。
近10年来，精品民宿发展迅捷，传统的农家乐逐渐减少，官方统计数据显示，到目前北京以社会资本投资为主体的乡村民宿699家，对接社会资本数十亿元，利用闲置农宅3000多户。
2020年上半年，受疫情影响，京郊旅游跟全国其他区域旅游一样，遭遇寒冬，民宿企业几乎全部受创，相反，农民自己经营的农家乐，反而体现出了更强的生命力。事实上，疫情之后，最早重启的，也大多是小型的农家乐、农家院，而非精品民宿。
精品民宿，一直在亏本经营
酒店式的精品民宿提供了更好的服务，但同时，运营成本也更高，郭晓晶为记者算了一笔账，租下村民的房子以后，首先要改造，每个院子平均要投入30-40万元的改造费用，日常运营中，租金、员工工资、各种费用加起来，每个月每个院子平均在3.5万元左右。
高昂的投入，使得精品民宿的价格一直居高不下，在京郊，一个两间卧房、可以居住4-6个人的小院，每天的价格大多不低于2000元人民币，高的甚至超过5000元。
即便如此，精品民宿想要盈利仍旧很难，“主要是入住率很低。”著名民宿企业左邻右舍的一位负责人王凌燕告诉记者，“民宿和城市里的酒店不一样，入住率达到30%就算到顶了，一般的民宿，也就在20%上下，想要盈利非常难。”
土店儿民宿古朴的院子。新京报记者 王颖 摄
很多精品民宿一直在亏本经营，北京市旅游行业协会民宿分会秘书长白金星告诉记者，“随着乡村精品民宿发展的迅猛趋势，民宿市场的竞争压力越来越大，民宿的投资回报周期越来越长，按照一个院落为例，目前的投资回报周期约为4-7年，甚至有的地区还会更长。”
“城市近郊的乡村旅游，不仅要受淡季旺季的旅游周期影响，而且基本上集中在周末，没有几家能够解决周一到周四的客源问题。”王凌燕说。
不少民宿企业尝试过很多吸引游客的办法，比如在工作日召集禅修班、亲子班、小型会议等，但聊胜于无，很难真正改变工作日游客稀少的局面。
土店儿民宿的负责人也告诉记者，他们在黄土贵村经营了5年，一直是勉励维持。
资本的进入和退出
过去十多年，资本的进入，改变了民宿的形态。对小本经营的农家乐来说，精品民宿更高的资金投入、更市场化的运作方式、更标准的服务模式，无疑是一个强势的竞争对手，这一度让农家乐生存维艰，甚至不少开办农家乐的村民不得不转行，或者将院子租给民宿企业，自身受雇于民宿，成为精品民宿中的“管家”，从老板变成了员工。
但随着时间的推移，外来的企业，渐渐开始显现出它的弱点。王凌燕表示，“企业是外来者，进村之后，要面对各种人际关系的制约，比如要和村民打好关系，要面对村民们的毁约，院子不租给你了，几十万改造费用就打水漂了。”
在黑山寺村经营了6年的风林宿，算是和村民关系较好的企业，他们通过雇佣村民、帮助村民销售农产品等，和村民建立更好的相处模式，但即便如此，也曾经遭遇过许多纠纷，“一般来说，只要和村民产生纠纷，民宿企业都是吃亏的一方，就算是有合同，打官司的时候，赢得可能性也不大，相对企业来说，村民是弱势群体，所以很难得到同情。”
黑山寺村的民宿小院一景。新京报记者 王颖 摄
和地方政府的关系也同样影响着精品民宿的经营，郭晓晶告诉记者，他们是当地政府评定的标杆企业，这对他们有一定的帮助，但同时也有影响，“直接的影响是，我们在冬天也不能停业，至少要有一般的院子一直开着，因为有考察、检查之类的，首先会来我们这里。”
此外，政策的变化也会给精品民宿带来致命的影响，今年8月，北京市出台《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》，其中包括“严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地等。”
这一政策，原本是为了规范农村宅基地管理，真正盘活闲置宅基地和住宅，但在实施过程中，却出现了村里不敢租房子给企业的现象，“政策是好的，但具体实践中，确实会出现租不到房子的问题。”王凌燕说。
乡村酒店式的民宿，还有吸引力吗？
对于消费者来说，京郊精品民宿也正在失去吸引力，记者随机采访了多位游客，一位家住朝阳区的李先生告诉记者，北京四郊的民宿他都去过了，但一个地方，基本上没去过第二次，“现在的民宿，价格很高，但内容很少，基本上就是一个乡村酒店，如果附近有景点还好点儿，可以去景点玩儿，如果没有，住一次也就够了。”
作为民宿投资者的王凌燕也有同感，“在北方做民宿，内容是最大的困难之一，游客玩个新鲜、打个卡是可以的，但留不住人，民宿盖得很漂亮，但缺乏生活气息，和村民隔得很远，体验不到村民的真实生活。而且，设计感极强的民宿，本身的同质化也非常严重，东西南北，哪边的郊区民宿都差不多”。
缺乏内容、同质化，正是精品民宿所面临的共同问题，白金星说，“目前本市精品民宿中，传统民居院落改造而成的占比90%，呈现出高度同质化趋势。拿地直接盖楼，或建筑集中度较高的民宿占比较少。这种建筑形式或许更能满足现代人的聚会和居住需求。但要体验农村生活，则显得有些不够。”
民宿没有民宿的味道，只是一个乡村酒店，显然难以真正吸引客源，“前些年资本大量进入乡村，但这两年在慢慢减缓，尤其是今年，受到疫情影响，资本正在撤出民宿领域，”王凌燕告诉记者，“我们左邻右舍的经营形态有些特殊，主要是和村里的合作社合作经营，经营一段时间后，就会让合作社买回股份，我们开始新的投资。到现在，我们在北京的投资基本上都结束了，短时间内，可能不会有投资新的项目。”
民宿转折点，让村民成为主体
根据民宿协会的调研数据显示，疫情过后，有9%的人有退出的打算，有31%的人选择观望，剩余60%的民宿经营者还计划继续坚守，“不过，随着情况变化，相信这个数据也会不断改变。”白金星说。
短短半年多时间，精品民宿的发展发生了巨变，白金星介绍，据不完全统计，此次受疫情影响全市民宿经营受损预计超过8000万元人民币，很多民宿面临着现金流断裂，不能足以继续支撑下去的风险。“精品民宿的经营者主要是个体和民营企业，抗风险能力较差，”白金星说，“据统计，民宿主能承受的停业时间普遍在3个月以下，占比88%；其中仅能承受1个月的占比42%，能承受2-3个月的占比46%。目前大部分民宿企业面临着生死存亡，很难再继续维持下去。”
精品民宿遭遇瓶颈，那么，未来的京郊民宿，又会走向何方？
“以村民为主体的民宿，可能更有发展前景”，王凌燕说，“村民是村子的主体，乡村振兴，其根基是村民，村民不回来，外面的人玩得再欢也没什么用。事实上，过去这些年的经验也显示，让村民成为民宿的主体，才能给民宿注入灵魂，让游客感受到真实的乡村生活。而且，村民自营的农家院，也更灵活，他们会根据客人的需求不断提升自己，同时又保持自身的特色。此外，农家院本身是村民生活的地方，没有客人，自己也要住，成本更低，风险更小”。
门头沟黄土贵村民宿小院一景。新京报记者 王颖 摄
过去数十年中，京郊民宿确实给乡村的发展带来了诸多帮助，直到今天也是如此，白金星说，“乡村民宿在助力实施乡村振兴战略方面的作用，不是在减弱，而是日趋凸显。即便在今天，京郊民宿的发展仍旧大有前景，关键是如何发展。”
事实上，以村民为主体，是民宿发展的必然趋势，也是北京市大力提倡的，早在疫情暴发之前的2019年12月，北京市文化和旅游局等八部门印发的《关于促进乡村民宿发展的指导意见》就提出：以体制机制建设为重点、以惠农富农为目标，大力推进乡村旅游新业态的发展，从而推动乡村民宿规划更合理、发展更有序、产品更丰富、特色更鲜明、服务更规范、市场体系更健全。
“民宿发展过程中要凸显“民宿主人”文化，让原有的村民、农民参与到民宿经营过程中来，”白金星说，“这样既能更全面地展现当地风情风貌，挖掘当地历史文化，也能让村民真正成为民宿发展的主体，成为未来乡村振兴的主力。”
新京报记者 周怀宗 摄影 王颖
编辑 唐峥 校对 柳宝庆
来源：新京报