开发商把绿化地买给一楼住户违法「业主侵占小区内公共绿地」
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小李去看房
相中了底楼附赠花园的房屋
可等到交付使用后不久
就被城管责令要求恢复整改
并对小李进行了罚款
怎么也想不通的小李
将开发商告上了法庭
案情回放
2021年4月，小李被某房产公司在售的一楼房屋附带25平米花园所吸引，当天便由销售人员小朱带领前往实地查看，发现屋前花园与房屋并不直接连通，需要打通阳台设置专门通道才能进入，还需业主进行区隔围合才能获得花园。后来，销售人员又提出建议，即房屋交付后业主可从阳台开一个专门通道即可直接进入花园。小李被底楼附赠的花园所吸引，在购买房屋之前再次前往实地测量花园面积并确认交付后使用情节后，与小朱进行了微信沟通。
小李
赠送花园可不可以在合同里面显示？或者是另外写个附加合同？
小朱
姐，不能显示在合同里，也不能出附加合同的。
小李
那如果不能写下来，这个花园就是公用的了，能不能用篱笆围起来，能不能私用？到时候物业会不会要我们拆掉？
小朱
其他一楼业主也是用篱笆围起来的，其他人没有路可以进去的，物业是我们自己的公司，你就放心吧，姐。
8月，小李与该房产公司签订商品房预售合同，合同对于交付房屋的面积（不包括花园面积）和价格（单价3.8万元）均进行了约定。补充条款对庭院、地下附属区域等部位进行了约定：“……底层庭院是可供住户使用的室外院子……甲方设置了专有通道、不设公共通道、且采取了围合措施的庭院（花园），其使用权属于在房屋交付时设置了专用通道的相连房屋的业主专有……”。小李按约支付了全部房款。9月，房产公司向小李交付房屋，交付现状为：房屋所在楼栋前面设有整片业主共有绿化草地，系争房屋并未设置专有通道，不设公共通道且采取了围合措施的花园。10月初，小李接到房产公司通知后签署了一份《承诺函》。
后小李在房屋阳台设置了一个通向房屋前“自家花园”的专门通道。12月，城管介入责令小李恢复阳台至原状，后经多方协商，房产公司支付了恢复整改费用及城管罚款共5500元，现涉案房屋的阳台，也就是当初承诺附赠的“底楼花园”已经恢复至交付时的状态。
小李认为自己是基于销售人员承诺一楼附赠花园才购买系争房屋，当时房产公司说只有签署了承诺书，才能从阳台开设通道进入底楼花园。当时自己在阳台设计通道的方案也是得到房地产公司、物业公司认可才最终实行的。但是自己按照方案制定门窗并施工后，物业公司却向城管举报，使得附赠花园无法如约使用。小李认为房产公司作为房屋的出售方，以故意欺骗、编造谎言、歪曲事实的手段出售房屋达到获利的目的，要求房产公司按花园面积25平米计算，共赔偿其损失30万元。
被告房产公司辩称：双方签订的认购书及预售合同中约定的交易标的仅为系争房屋，不包括花园，一楼临界的绿地也并非交易标的物。预售合同及临时性管理规约等附件中明确约定涉案房屋的建设面积、总价款且原告明确知悉并同意不得违章搭建、改造、破坏房屋外立面。系争房屋所在楼栋其他房屋单价为3.85万-4.26万元不等，房产公司已经给了小李最低价的优惠，小李不存在任何损失。
法院认为
法院认为，本案争议焦点在于花园是否为房产公司承诺的房屋交付条件。
预售合同中明确约定交付商品房的面积不包括花园面积，且补充条款里也载明如房产公司交付庭院（花园），需满足三个条件：与相连房屋设置专有通道、不设公共通道、采取围合措施。但系争房屋前面的公共绿地并不符合上述条件。房产公司已按约交付系争房屋。
小李虽然被“底楼附赠花园”的宣传吸引，但她在签订合同之前已经实际查看现场，且从双方的微信聊天记录可见，小李对于公共绿地的性质以及将公共绿地改成“花园”的法律后果均有基本的预见和判断。
房产公司的工作人员所作宣传及其与小李的聊天记录可看出来房产公司为销售房屋向小李提出了交房后可将公共绿地侵占变更为花园的建议，并不能视为房产公司在合同之外作出了交付的房屋附带花园之承诺。
小李采纳了该建议，并在接收房屋后进行阳台改造，将公共绿地私自占用的行为侵犯了其他业主的合法权益。小李和房产公司的行为，本质是通过侵害第三方利益的违法方式约定改建一个不属于双方的花园。双方对于上述侵占公共绿地违法行为的发生存在共同过错，违法行为导致的后果应由双方共同承担责任，现房产公司已主动承担纠正违法行为即阳台整改的相应费用。
业主购买房屋对于房屋价值的认定应当是结合楼层、具体位置、软硬件功能等综合考量，小李在查看现场并参观样板房后对于房屋的上述情况均了解并考虑清楚之后才会签订合同。小李并未举证证明房屋总价中包含了将来违法改建可得的花园价值，也不应包含通过侵占其他第三方权益可得的花园价值，故小李主张的价值损失没有事实和法律依据，法院不予支持。
➤法官说法
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
《最高人民法院关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
在现实生活中，房地产开发商经常采用附赠房屋毗邻的花园、露台等手段进行促销。购房者在签订合同时对于开发商的宣传资料内容要认真甄别。赠送的花园等究竟是全体小区业主的共有部分，还是个别业主专有部分要了解清楚。小区内部分绿地以花园等形式转让给特定业主专有使用，是开发商与个别买受人分别约定而达成的意思，其是否构成有效的专有使用权设定协议，关键在于赠送的花园是建筑物的专有部分还是小区的共有部分。购房者若对于赠送花园性质存在怀疑时更不可抱有侥幸心理，否则存在赠送花园协议无效的风险。
同时开发商作为销售者在进行广告宣传之前应当做好广告合规审核，秉持诚信原则进行销售，切实履行说明和披露义务。
转自 | 上海青浦法院
来源： 上海法治报