2018下半年 沙井 福永 光明 地铁 商业成买房关键词

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文/黎珏伶

近日，最新一期界面楼市私享会如期举办。围绕“‘731新政’后，深圳楼市预判”这一主题，【尚舒房】创始人、深圳资深房产专家大白分析指出，下半年深圳新房的供应量和成交量会有所上升，二手房销量维持平淡甚至有可能低于上半年，沙井、福永、光明、地铁、商业成为刚需购房者的买房关键词。

近期，不少人感受到深圳房地产市场的热度和交易量正在下降，但据大白观察发现，实际上从六月底开始，二手房的看房量、关注度、浏览量、咨询量都已经开始有所回落，到七月中下旬时，二手房的交易量也开始有所下滑。随着新政发布，大家的观望心态加重，预计本月的二手房交易量还会进一步下滑。

另一方面，大白表示，盲目买新房的热潮正在逐渐退去。“事实上，网红新房热潮的出现并非是一件好事，一方面，网红盘带动市场关注新房热潮会导致过多不必要的需求奔着套利的心态进入市场，加大市场竞争，进一步推高市场成本；另一方面，深圳的限价政策只是针对部分极端高单价楼盘，大部分楼盘并没有真正被限价，很多楼盘更多是把限价当成一种营销借口，所以买到就赚到的好事其实不多。”

针对下半年深圳楼市走向，大白分析，从目前情况看，下半年开发商会逐步把剩余的库存楼盘推出来，新房的供应量和成交量应该都会有所上升；二手房则基本上维持比较平淡的状态，甚至交易量有可能会低于上半年，全年销量会更加低迷。至于价格方面，他认为，除了福田、南山的几个限价新盘性价比较高，如香蜜府、半岛城邦四期、润府三期的第二批房源等，大部分刚需类或者关外的普通新盘基本上不会受到限价干预，因此价格上也不会有太大优势。另外，因为二手房业主的心态偏高，尤其是总价高的优质物业业主，所以短期内二手房价格不会出现太大的变化。相对来说，刚需盘会比改善型住房的放盘量多一些，因而议价空间也会更大。

7月31日傍晚，深圳发布《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》，重点内容为四点：暂停企事业单位买房；新购买的商务公寓，5年内禁止转让；个人购买新房，3年内禁止转让；有房贷记录的离婚购房者，首付款至少7成、无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明，首付款至少3成、离婚前家庭仅有1套住房证明的，首付款至少5成。对于这一政策，大白作了详细分析。

第一、公寓5年限售。大白表示，这一点对开发商和城市更新企业影响较大，短期内对普通购房者来说基本上没有影响。但由于政策出台后会导致旧改进度变慢、开发楼盘成本变高、收益变低，所以从长远来看，有可能会影响后续新房供应。

第二、公司限购。大白认为，无论是刚需购房者还是投资客，用公司名义去买房的人都非常少，只有极少部分短线投资的人会采取这样的方式，所以这一点对普通人来说也没什么影响。

第三、三年限售。“从数据上来看，深圳将近40%的二手房不满3年交易，所以这部分的二手房会受到影响。实际上，不满2年交易的二手房不到20%，也就是说，满2年不满3年交易的二手房超过20%，而这一部分房源在目前交易节奏比较慢、市场没有出现明显涨跌的情况下，晚几个月交易并不构成实质影响，只不过会对整个换房或者售房周期产生影响，这在目前市场情况下是一件可以接受的事情，所以影响并不大。”

第四、离婚限贷。在大白看来，这是新政中影响最大的一点，将会压制整个换房市场的杠杆率问题，直接对换房资金提出了高要求，兑换的难度也大大提升，会对换房会形成一定压力。他进一步补充：“值得庆幸的是，从市场实际情况来看，改善型换房的杠杆率一般不会用足，所以尽管这一点会影响到换房的难度，但是影响比看上去小一点。”

大白还注意到，从2010年起房地产的行政干预开始加重，到现在已经形成限购、限贷、限价组合的市场局面。所以他预判，专门针对房地产的行政措施基本上已经用完了，目前的市场情况也不再需要进一步的干预了，购房者不必太过担心后续政策。不过，“目前来看，省内级别的房产联网应该已经完成了，所以房产税推出的时间不是很远，恐怕也就两三年维度了。”

在当晚私享会上，大白还分享了房贷、红本抵押经营贷、信用贷和信用卡这三种类型金融贷款产品的目前情况。

他表示：“房贷目前的支持力度比较小，短期内也看不到利率下调或者放松的可能性。不管是现在还是未来一定时期内都会维持利率偏高、额度偏紧、放款速度非常慢的状态。红本抵押经营贷虽然在这段时间内出现了一定的利率下滑和额度放松，但是审批难度提高了。信用贷和信用卡属于个人消费领域，跟资产的挂钩相对来说比较小，受到的干预也较少。相对来说，如果职业资质比较好，比较容易申请额度，所以职业资质比较好的人可以多争取和使用一下。”

值得注意的是，“不管是‘731政策’还是之前叫停的货币化棚改，都是先导政策，主要作用是提高资金进入房地产的成本，压缩可以套利的空间。从我国未来中长期的金融基调来看，国家不会太鼓励货币进入资产领域，包括房地产和其他大宗资产领域，所以目前看不到大放水来支撑或者进一步推高资产价格预期的可能性。”

面对目前的市场环境，购房者又该如何应对？大白表示，深圳现在的市场情况与2012-2014年的市场环境十分相似，投资客占比低，自住需求成为绝对的主导，这不管是对整个城市的发展还是房地产市场的长期发展来说，都是一个比较良性的状态。买房和卖房的总体交易节奏都偏慢，因此普通购房者不必太过焦虑和心急。

具体分成新房和二手房来看。大白推测，今年下半年开发商会把正常供应的新盘以及之前压着的存量陆续拿出来，新房的选择面会更大。如果考虑未来的物业价值，建议刚需购房者可以往沙井、福永和光明方向，去寻找一些有地铁支撑和现代化商业支撑的物业，如华强城综合体、沙井海岸城旧改综合体等。

他认为，近年来新开发的楼盘不论是户型还是楼盘设计都更符合现代需求，商业配套力度也更强，比较适合刚需购房者。“其实商业对物业价值的支撑是一个被很多人忽略的事情，也是一个被低估的影响因素，但我一直很强调商业。现代人的生活已经基本上分化为生活、工作和商业消费三种状态，寻找一个适合居住、有合适的通勤时间、又有现代化的商业支撑来维持生活的物业，几乎是三位一体、现代人生活的基本需求了。所以商业实际上对于刚需物业，特别是年轻人来说是一个非常重要的因素。”

此外，刚需上车二手房的方向与新房大体相同，也可以往沙井、福永、光明方向及地铁沿线去选择一些已经建成并有明确商业的二手房。大白还提醒大家，物业的陈旧有时候代表的不仅是新旧问题，还关系着设计的变化，近些年设计的物业在匹配现代化需求上会更有优势。

在大白看来，改善型的新房市场情况与上半年相像，关注度高的楼盘并不多，福田香蜜府、南山半岛城邦四期、润府三期第二批、海境界二期等从位置、商业、配套、学校来说都是很不错的物业，但预计认筹窗口期很短，建议购房者保持关注并及时参与认筹摇号。

至于二手房改善型物业，由于深圳面积大、位置好的高档物业的供应量远远低于其他一线城市，总体供应比较紧缺，所以大白建议购房者在明确自己的需求、选定区域和目标后，进行一定时间的蹲守。他认为，先卖掉旧房子或者筹集到资金、准备周全后再去选择新房子，是比较好的方式，没必要先买后卖，除非有很强的资金实力。“目前先买后卖很难操作，前后的时间差非常难把握，时间控制不好的话甚至会产生一些损失。”

“总之，改善型购房者要多费点心，一手房要及时参与，二手房要耐心等待。”大白如是说。